珠海市105国道与南坦路交会处，一座近来频频见诸媒体的“超大电商综合体”———“海纳城”在经过一轮高调的招兵买马后，其接待中心于今年4月19日正式对外开放。
这一号称珠江西岸首席城市生活采购中心的项目，因为其“一站式电子商务O 2O服务聚集区概念”备受珠海市各级部门重视，其现场项目顾问更是频频向前往考察的商家讲述领导视察的故事。不过，天涯网、南都网络问政平台等近日却出现一则题为《赶商户出门的香洲百货老板，又在欺骗政府坑害商户》的匿名帖子，提出关于这一项目“物流用地为何变商业项目”和在用地、规划，及对外宣传等多个环节存在的疑问。为了探明事情的真相，南都记者日前赶赴珠海就此事展开调查。
在电子商务成为一个热炒概念的今天，不少拥有该概念的商业故事都因此平添了一层神秘的色彩。人人趋之若鹜，怀揣创业梦想渴望能淘金成功，然而孰真孰假，同时又面临着哪些挑战？
仓储用地上的商业地产
珠海城区西北部与中山市坦洲交界处，南都记者一行在辗转许久后，终于找到了海纳城。
而整个接待中心的装修考究豪华，待南都记者以潜在投资者身份做完诚意登记之后，中心的项目顾问便开始详尽地推销在其口中投资价值无限的海纳城项目。
“加油站后面这一片区域都是我们的，我们会在加油站这边做一个广场，这边分为一、二、三、四号馆，四个馆之间通过连廊相通。一号馆是海纳城电商服务中心，十层高，上面六层供电商使用，下面四层是商铺。二、三号馆是网购体验店，三号馆包括餐饮、娱乐、电影院、K T V和儿童体验馆。四号馆被香江集团租下来了，那里有一个配送中心，在这里开一家实体店，我们全部都配送一家网店，从这里的物流配送出去。”该位项目顾问在建筑模型前详述海纳城的规划。
据介绍，总计体量22万平米的海纳城，还将拿出3万平方米以长短租结合的方式吸引投资者，长租用来吸引有实力商户成为合作伙伴。如是的规划与其对外宣传的“电子商务C B D”定位甚为匹配。
但正是因为这一项目定位，在发帖爆料人看来，海纳城的开发商———珠海市兆宏盛世实业股份有限公司(下称“兆宏实业”)已“严重违背购地合同的规定”。
“在兆宏实业与珠海市国土资源局签署的《国有建设用地使用权出让合同》第三章‘土地开发建设与利用’第十三条规定，主体建筑物性质为物流，而该公司打出的宣传和建设项目实为商贸综合体。”爆料人在网文中如是质疑。
来自珠海市国土资源局国有土地使用权挂牌出让的公告(珠海告字[2011]11006号)显示，兆宏实业2011年3月签署该地块的《国有建设用地使用权出让合同》(下称《合同》)。《合同》显示，该宗地为前山商贸物流中心一期05-10-3、05-10-6地块，宗地总面积为64377.23平方米，每平方米510元人民币，出让总价为3283.23万，宗地用途为“仓储用地”，受让方为珠海市兆宏盛世实业股份有限公司，法定代表人为袁进光。
南都记者查阅2007年发布的土地利用现状分类，显示“仓储用地”属于一级类06“工矿仓储用地”中的063二级类，指“用于物资储备、中转的场所用地”。
而南都记者在参观接待中心时，却发现兆宏实业在海纳城接待中心展厅，大方地向外展示着“珠海最具影响力商业地产”的荣誉牌匾。这一由搜狐焦点网于2013年4月颁发的牌匾，评价是“2013年第一季度(珠海)房地产网络人气榜”。
此外，其体验式商铺样板街区，同样透露着浓重的商业地产味。欧式风情的街道、小资情怀的各色商铺，按原比例特别设计打造街区式、情境式展销区与澳门威尼斯人商业街非常相似。
“物流用地”的模糊地带
为了搞清用地性质问题，南都记者随后拜访了海纳城所在地“前山商贸物流园”的主管单位———珠海市香洲区前山商贸物流中心。
不过，该中心主任唐光明一开口便对南都记者表示，“他们(即海纳城用地项目)挂牌的时候我还没有过来当主任”。
据其介绍，前山商贸物流园从2008年开始，原本(批的项目)都是以工业为主，后来提出转型升级，才从工业转向了商贸物流。
“我们原来给地的时候国土局还没有商贸物流这种土地功能，只有仓储物流，所以具体情况最好还是找香洲国土分局问一问，因为他挂牌以及之后做什么都是由香洲国土分局来审核。”该主任还指出，导致海纳城地块得以“升级”为商贸物流用地，还有一个政策背景，即“国务院和省里面在去年发文，表示电商发展的土地功能可以宽限”。
前山商贸物流中心所说的支持文件，南都记者最终在2013年1月发布的《广东省人民政府办公厅关于加快发展电子商务的意见》中找到了踪影，这一粤府办〔2012〕131号的文件要求各地级以上市的用地计划指标要优先保障本地电子商务标杆企业扩大经营、国内外龙头电子商务企业落户和重大电子商务项目建设。
文件的第二十五条加强用地支持称，用足用好“三旧”改造政策，在符合土地利用总体规划和城乡规划情况下，鼓励利用空置厂房、仓储用房等存量房产发展电子商务园区，在不改变用地主体、不重新开发建设等前提下，其土地用途可暂不变更。
那么，情况是否真如前山商贸物流中心所说，海纳城所涉的工业用地仓储用地属于粤府办〔2012〕131号文件支撑范围，只要攀上电子商务，即可以变身为商贸用地？带着这一问题，南都记者随后又赶赴珠海市香洲区国土局和规划局寻求答案。
“物流用地是我们珠海自己创造出来的。国有土地出让合同在国家国土资源部有既定的格式，我们是改变不了的，功能那项里面只有仓储。我们合同只能写仓储，规划许可证我们也可以写物流。地价都是一样的。”在珠海市国土资源局香洲分局，用地科的刘女士向南都记者解释了有关仓储用地和物流用地两者关系的说法，并证实了南都记者所持《合同》的真实性。
但依照招拍挂出让成交公示，海纳城所在地块的准入产业类别为“大型旅游产品、酒店用品零售批发、文化产品等现代服务业的物流中心”。
该地块究竟该于什么条件下被使用？
用地限制疑被“突破”
为了进一步了解情况，南都记者再前往香洲规划部门的服务窗口。但现场工作人员拒绝了查询海纳城规划的请求，并指除非公检法或企业自己要求查规划许可证，任何第三方都不得查相关地块的土地使用规划。
通过交涉，南都记者最终拿到了当时正在外办公的该局负责海纳城用地规划的吴姓科长的电话。随后几日，于工作时间拨打该电话还是依旧未能联系上该位负责人，直到截稿前仍未有回复。
不过，对于“物流用地”一词的解释，南都记者找到一份相关文件。据《珠海市国有土地价格管理规定(香洲区部分)》第十二条，物流用地是指用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施的用地。经过经贸部门认定并报市政府批准，项目物资交易场所部分用地面积不超过项目总用地面积的7%(建筑面积不超过15%)的，按物流用地标准计收地价。
同时，在海纳城所属地块的《国有建设用地使用权出让合同》中，补充条款的第二条同时写明“本项目物资交易场所部分用地面积不超过项目总用地面积的7%(建筑面积不超过15%)，按物流用地标准计收地价。”
记者随后咨询了从事房地产法务研究、广东大同律师事务所副主任冼汉瑞律师。他解释称，“物流用地”并不属于2007年《土地利用现状分类》中的项目，因此在《合同》中已注明“本宗地的用地性质为物流用地，但因本合同为国土资源部制订的格式合同，土地用途中没有物流用地，故本合同第五条用途只能填仓储用地”。
但他提出“项目物资交易场所部分用地面积不超过项目总用地面积的7%(建筑面积不超过15%)”的条件一定要严格执行。“物流用地本身的地价是按照仓储用地来计取，项目的执行要以香洲区的用地价格规定来做。只有严格执行上述这一限定条件，招标才是合法的，如果超过的话需要补地价。”
在香洲区有偿使用土地出让价格表(一)中，土地出让价分为四级，其中在价格最低的“四级”中，仓储类的土地出让价格为490元/平方米，而商业服务业、金融证券和营业性公用事业的营业场所类的出让价格为1400元/平方米。
不过，根据南都记者了解，目前海纳城的其中两栋已经和香江家居达成合作。香江家居的负责人向南都记者表示：“海纳城的其中两栋会由香江家居打造为家居建材一站式购物广场。”
南都记者随后致电海纳城相关负责人，该项目相关负责人甘献妙表示，已经和香江家居签订大概5万平方米的“实体”合同，电商方面也在进行沟通。
根据《合同》显示，海纳城所在地的宗地面积为64377.23平方米，主体建筑性质为物流，建筑总面积115879.01平方米。
究竟5万平方米所占几何？
甘献妙解释称，海纳城和香江家居“等于是加盟的形式”，“招商运营是他们(香江)来做，地方是我们(海纳城)提供的，但统筹我们也是共同参与。”
她同时透露，预计一、二号馆大概在7月封顶，大概12月份三、四号楼封顶。
对于南都记者关于物资交易场所的比例是否会受到限制，珠海市国土资源局香洲分局的刘女士认为“如果海纳城是后期建设的话我们管不了”。
“我们只负责出让。建设那边都是规划来管的，所以这边我们没办法监管。我们只能说他们来我们这边报建验收的时候我们会去看现场。如果它涉及改变功能的话，会发函给企业，并告知前山商贸物流中心。最后他们怎么去管理，那是他们的事。这些东西不在我们的职责范围内。”上述国土局工作人员解释说。
5月23日，南都记者多方联系上了兆宏实业的法定代表人袁进光，其在接受南都记者电话采访时，表示“项目招商一点都没错”。
当南都记者再追问关于《合同》所称“物资交易场所部分用地面积不超过项目总用地面积的7%(建筑面积不超过15%)，按物流用地标准计收地价”此条款时，袁进光则表示，“这事我也不是负责人，无法回答你这个问题。”
对于海纳城是否能够适用于《广东省人民政府办公厅关于加快发展电子商务的意见》的第二十五条，在发展电子商务的情况下，“其土地用途可暂不变更”。冼汉瑞律师提出，关键是了解该地块的原来状况，是否已建有空置厂房、仓储用房？建筑物是属于存量还是增量的？“若属于存量，则表明已竣工，拿到权属(房产证)了；若属于增量，则表明是从无到有的新建筑。而按照目前海纳城的资料，开发、在建、封顶，最后办理产权证，应属于增量，此情况下不一定符合这一条规定。”
阿里巴巴落户的疑云
“重新定义买卖！”是海纳城官网上的一个口号。根据海纳城的宣传，这块处于中山与珠海交界的地块上，拔地而起的将是22万平米体验式电商综合体。“不仅仅是地标，而是珠江西岸城市商业的全新升级。”
南都记者在走访海纳城接待中心的现场发现，在其中一个名为“珠海市海纳城电子服务中心”的展示厅内，阿里巴巴、淘宝网、天猫、京东商城、苏宁易购、亚马逊、腾讯等标志被标示在明显的位置。在5月15日《珠海特区报》04版刊载的《倍增升级香洲区谋划新台阶》出现过这样一段话———海纳城项目负责人自信地说，“目前，电商巨头阿里巴巴已明确将落户海纳城，并成立阿里巴巴海纳城珠海服务中心，启动线上线下互动智能交易模式。”
他们之间究竟是什么关系呢？
项目顾问站在建筑模型前，向南都记者介绍称，海纳城将分为四个馆，各馆之间通过连廊相通。“一号馆是海纳城电商服务中心，十层高，上面六层供电商使用，下面四层是商铺。”在她的描述中，这个电商中心是海纳城与阿里巴巴旗下公司一起合作的，双方均有股份。每个投资者在租完商铺后，会获得一个配送的线上的电子商务店面。
南都记者了解到，项目顾问口中的“阿里巴巴旗下公司”应为“大卓电商(广州大卓企业管理咨询有限公司)”。在接待中心的现场，记者看到了关于大卓电商的介绍，其中写道：“大卓电商由前阿里巴巴高管及电子商务、互联网资深人士创立，总部位于广州，是中国首家整合型电子商务服务商”。另有文字又写道：“大卓电商是阿里巴巴、淘宝、腾讯等主流平台战略合作伙伴。”
上周，南都记者以投资者身份致电大卓电商总部，询问其与海纳城的合作关系，得到的回应是：大卓电商确实与海纳城存在合作关系。据大卓电商总部一位员工介绍，大卓电商已经进驻海纳城，并在海纳城设有电子商务服务中心。
由于在致电大卓电商时登记了联系方式，没过两日，南都记者再接到了海纳电子商务服务中心的来电。该中心工作人员详细向记者介绍了由大卓电商在海纳城电商平台建设中将提供的服务，并要求记者做进一步的诚意登记。不过，当南都记者追问大卓电商是否像海纳城宣传的那样，为阿里巴巴的旗下公司时，该员工却表示，大卓电商并非阿里巴巴旗下公司，双方仅存在合作关系。
按上述说法，大卓电商和阿里巴巴之间仅是“合作”关系，多次被海纳城提及的阿里巴巴，到底扮演着什么样的角色？
南都记者就此向阿里巴巴进行查询，得到的回复是：截至目前，阿里巴巴集团与该两家公司“没有实质性合作。”
返租销售暗藏乾坤
除了关于一般的店铺出租，海纳城项目顾问还为南都记者介绍了另外一款“投资型产品”。
据项目顾问介绍，所谓的“投资型产品”，就是投资者“买”了商铺之后再由我们(海纳城)每个月返租。“投资型商铺是长租的，比如长租二十年，公司再送你三十年。”她表示：“就算你没有租出去我们也会返租金，年投资回报率大概为8%。”
这部分的“投资型产品”将位于海纳城规划的一、二号馆，具体方案会在今年8、9月份出来，先是内部认购，最后才对外推出。
随后，南都记者表示希望了解该投资型产品是否能够获得“产权证”，保护自身权益。但项目顾问表示该产品“没有房产证”，只“会签使用权”，“有律师见证”。
南都记者再度以投资者身份致电海纳城项目总监甘献妙。当甘听到记者对海纳城即将出售的“投资型产品”感兴趣后，便开始一再追问记者是从哪个渠道获悉的消息，随后更旋即表示自己马上要开会，匆匆挂了电话。
受困于住宅市场的限制性调控，近年商业地产投资在各地迅速兴起。但在业内人士看来，一旦发生纠纷，小业主诉诸法律追究将是难上加难，而无产权商铺的返租销售，问题更多。
冼汉瑞律师认为，开发商让投资者买，暂且不管有没有房产证，投资者有使用权，使用权开发商给投资者返租20年，这个产权本身就不明不白；其次，租金的多少又是一个问题，开发商按照目前的价格把商铺卖给投资者，但租金在未来每个时段都是不一样的，投资者预测不了。第三，一个整体的建筑，只能整栋出售，不是小业主想怎么样就怎么样，一旦出现问题所有业主要齐心协力才能解决。“你投进去，你的权利怎么体现，这是一个待思考的问题。”
总经理胡军接受南都记者采访：
海纳城回应三大质疑
海纳城总经理胡军接受南都记者专访时，承认海纳城项目用地性质为物流，但他同时强调，物流商贸跟商业在某些方面很难去界定，两者的区别就是用地性质不同，另外，商贸物流用地所处的位置可能会偏一些，它的产权不能分割，其土地的评估和房产的价值都远远不及商业用地。
回应1用地性质难界定，使用权不可能出售
南都：海纳城地块用地性质最初是仓储物流用地，现在却欲建成电商综合体，这是不是改变了用地性质？
胡军：现在商贸物流概念蛮广的，狭义理解是作为一个仓库，仓储、配送这才是物流，但现在实际的商贸物流应理解为商品货物的交易、采购包括仓储、配送、运输。以我们这个项目所在的香洲区前山商贸物流中心为例，这个园区里面已经建成的汽车4S店，这个用地也是物流，那应该定义它是商业还是物流？园区还有一些其他项目，比如靠近105国道的家居大卖场，果菜批发市场、花鸟市场，都在进行商品交易。海纳城也是商贸物流，只是我们卖的是酒店用品、居家小商品。
南都：据我们了解，海纳城会拿出3万平方米来进行投资，这如何定义？
胡军：3万平方米的运作投资是这样的：我们这个项目的定位是电商综合体，是一种新型的线上线下交易的模式，这一模式把传统的采购和电子商务结合起来，让采购者既能真实体验货物满足体验的真实性和乐趣，又能体验网上的便捷和实惠。在新型定位的模式下，我们的一些客户尤其是珠海市本土企业跟我们联系，说想在海纳城有展示区域。什么样的(展示)模式呢？就是长租，一次支付十年二十年的租金，这样(租金)会便宜些，(客户)可以把体验区装修得很漂亮，并通过我们电子商务的平台扩大销售。
南都：海纳城的项目顾问说是你们会出售使用权，然后返租给投资者？
胡军：出售使用权？那不可能的。我们用地性质是物流用地，物流用地，我们是不会作为产权分割转让的，这个在我们跟政府签订的土地转让合同里面已经明确了。
回应2 与阿里巴巴合作仍在谈
南都：海纳城现在跟阿里巴巴和大卓电商是怎样一个合作关系？
胡军：大卓电商作为电子商务服务运营商，有专业技术和资源。而我们又想在这方面有突破和发展，双方就达成了战略合作。我们想跟大卓电商共同打造珠海市电子商务服务中心。这个服务中心将主要服务于珠海市本土企业，同时打算把阿里巴巴、淘宝、天猫这些比较知名的电商引进来。
南都：海纳城究竟跟阿里巴巴有没有合作呢？
胡军：目前我们通过大卓在力争跟阿里巴巴有一个合作。半个多月前，我们企业跟大卓共同邀请(珠海市)李嘉书记去到杭州的阿里巴巴总部进行考察，即意在向阿里巴巴推介我们的模式。阿里巴巴也在跟我们联系，也准备做一个对珠海市的回访。
南都：有媒体援引你们海纳城的负责人的话，说阿里巴巴已经确定落户海纳城？
胡军：我没有太注意这句话，不知道怎么理解。
回应322万平方米是“泛面积的概念”
南都：根据珠海市相关规定，物流用地建筑面积不能超过总面积的15%，物资交易场所面积不得超过总面积的7%，但海纳城对外宣称总建筑体量高达22万平方米。这中间是不是有超过15%和7%的这个问题呢？
胡军：那个22万平米其实是海纳城作为推广的一个泛面积的概念，我们实际的项目规划用地是6万4千多平方，建筑面积是17万多平方。
南都：这17万现在怎么规划的？
胡军：我们有一层地下室，大概是5万多平方，剩下的一些地上的有3层4层不等的仓储商贸物流展示区，还有我说的一个配套的办公室大概是1万多平方，不到2万。写字楼是10层高，全部加起来是17万多平方。
南都：海纳城展示和商贸物流具体是怎么定位的？
胡军：展示跟商贸物流里面就包括几块，一个是我刚才说了一些商家产品的展示区，还有它的仓储货物的存放区，还有一些配套的备用性的用房。展示区面积大小，具体还要划分，我们的项目还在建设过程中。
南都：海纳城和香江家居是怎么样的一个合作？我们了解到的情况是，香江家居本身是做实体的销售。
胡军：我们跟香江家居现在只是有一个合作意向，我们也是想了解它的品牌跟客户资源，看看能不能在招商方面有一个推进。他们现在也在做电子商务，现在有很多行业都在实体跟电商之间做一个过渡。其实我们如果跟香江家居合作，最看重的是其手上的品牌跟资源。
统筹：刘斌 汪小星
采写：南都记者 谢睿 马建忠 实习生 覃馨瑶 陈冯涛
